2010年第三季度海西房地产信心指数发布

2010-11-08 中心编辑

海西地产信心小幅下滑,楼市调控仍需加强

海峡西岸经济区,是一个涵盖经济、政治、文化、社会等各个领域的综合性概念,是以福建为主体包括周边地区,南北与珠三角、长三角两个经济区衔接,东与台湾岛、西与江西的广大内陆腹地贯通,涵盖福建福州、厦门、泉州、漳州、龙岩、莆田、三明、南平、宁德以及福建周边的浙江温州、丽水、衢州、台州、金华;江西上饶、鹰潭、抚州、赣州;广东梅州、潮州、汕头、汕尾、揭阳共计23市。谈及海西经济特区的经济建设与发展,便不得不提房地产产业,房地产的建设对于海西地区,无论是经济发展还是民生问题的解决,都被政府摆在首要位置。此次针对海西地区居民房地产信心指数的调查旨在反映受国家政策调控与开发商种种举措情况下,普通市民的买房热情、区域选择性及对未来房地产市场走势的看法与态度。正如“中国消费者信心指数”被视为观察国家经济发展变化(或经济周期变化)的比较灵敏的一个重要经济指标,“海西地产信心指数”旨在全面、准确了解广大海西购房者的信心走向,从而为相关政府、市场参与者、行业主管部门、房地产研究机构提供一个洞悉当前楼市的独特视野。

2010年第三季度海西地产指数调查是由厦门大学经济学院计划统计系、厦门大学数据挖掘研究中心、台湾辅仁大学商学研究所暨统计资讯系、北京商智通有限公司联合展开调查,采用雅典娜电话调查系统(AthenaCATI)以电脑随机抽样的方式对海峡西岸经济区20岁以上居民进行调查,共搜集到海西23个城市6766份有效样本,在95%显著性水平下,抽样误差为正负1.2个百分点。

一、持币观望仍为海西楼市主流态度

从购房计划来看,仅11.2%的被访者表示未来一年内有购房计划,由此可见楼市观望情绪较浓,海西居民购房意愿较低,持币待购、观望是本季度海西楼市的主流态度。在购房决策方面,41.9%的被访者表示购房时由多个家庭成员共同决定,32.1%的被访者表示买房由夫妻双方共同决定,选择个人购房决策的被访者占21.9%,仅4.2%的被访者表示购房由他人决定,当前居民购房仍是以满足家庭基本居住需求为主,因此,由多个家庭成员共同决定户型、区域、房地产商等关键问题势必成为目前购房决策主要形式。调查结果显示47.7%的被访者表示将会在目前所居住的地区购房,16.8%的被访者将选择在厦门市买房,11.3%的被访者将选择在海西之外的地区如北京、上海等发达城市购房,由此可见,海西地区购房者的区域流动性较弱,在目前所在地购房是第一选择,厦门作为全国最适合居住的城市之一已然成为海西购房热点,而北京、上海等一线城市也受到海西地区购房者一定的青睐。

二、宏观经济信心疲软是地产环境指数下滑的首要原因

2010年第三季度海西地产环境指数为101.64,环比2010年第二季度下降0.61点,由此可见海西居民对当前楼市所处环境的满意度有所下降。

从宏观经济形势来看,本季度海西居民对下一季度的宏观经济形势的信心较弱,其指数值为99.45点,环比上季度下降1.30点,信心指数值由乐观区域滑落至悲观区域。2010年全球经济在经历了第一季度的快速反弹后,第二季度受欧洲债务危机、就业不足等因素的影响,增速出现放缓,在此大环境之下,中国经济亦呈现明显趋稳迹象。自2010年第二季度以来,国内宏观经济受需求约束、政策调整等多重因素的作用,经济增长放缓,虽然第三季度宏观经济数据显示国内宏观经济有所复苏,但多项不确定因素的存在致使海西居民对下一个季度的宏观经济走势信心较弱,对实体经济增长过快下滑的担忧仍存在。对比其它各项分指数,宏观经济走势信心指数值较上季度指数值的跌幅高于其他分项指数值的跌幅,由此可见,海西居民对宏观经济走势信心的减弱是造成地产环境指数下降的首要原因。房地产的正常发展需要良好的宏观经济形势,而房地产的波动又会影响宏观经济的走向,如何正确协调好宏观经济与楼市之间的关系是保证二者合理发展的关键。

三、城市资源配置满意度远高于楼市调控政策满意度

从国家调控房地产政策的满意度来看,海西地区民众对国家调控楼市政策的评价依旧是处于较低水平,国家调控房地产政策满意度指数仅达89.45。调查结果显示,尽管大多数居民对于我国的房价政策持有中立态度,但是有较大的一部分居民持有否定态度,而且表示非常不满意的被访者所占比例远高于非常满意的被访者,前一轮国家地产政策实施以来,尽管呼声很高,但雷声大雨点小,落实到具体问题上到目前为止并没有让民众看到这一轮地产政策产生了什么具体成效,由此可见,国家对房地产的政策制定与实施仍然有待完善。

从当地政府配合国家政策的角度来看,海西各地民众认为当地政府配合国家政策进行相应地方调控力度不够,其满意度指数值为94.75。本季度地方政府楼市调控政策的满意度较上季度下降0.55点,可见,在高房价的压力下,海西各地民众没有切实感受到当地政府在解决住房问题方面所采取的措施的有效性,由此导致民众对当地政府所采取的房地产控制政策较上季度持更悲观的态度。虽然海西各地政府为配合国家政府调控楼市所作的努力更受到当地居民的肯定,但目前各地楼市发展的形势依旧严峻,地方政府除了将中央政府楼市调控政策落实到位之外,更应针对当地具体情况,制定行之有效的楼市调控政策,做到有的放矢,保障各地居民的基本居住需求。

从当地城市资源配置满意度来看,海西居民对所在城市公共设施、教育、休闲娱乐等资源分配情况较满意,虽然满意度较上季度有小幅下降,但是其满意度指数仍达到了122.90,处于乐观区域,由此可见,当前海西各城市的资源配置情况基本能够满足各地居民对生活环境质量的要求。

四、楼市与政府的双方博弈孰胜孰败仍需后市各方力量决定

本季度,海西居民住宅价格承受能力现状指数仅达39.30点,远低于中立值100,在调查中大部分被访者表示,相对于当前的家庭年收入,最近3个月当地的住宅价格水平处于太高并且难以接受的水平。从相对水平来看,本季度海西居民的住宅价格承受能力现状指数较上季度下跌0.95点,是导致海西楼市供应水平指数下降的主要原因,由此可见第三季度根据指数、方面的经济走势信心指数值对比度远高于国家对政策当前居高不下的房价俨然成为压制海西各地居民对当地楼市供应水平信心的一座大山。

2010年第三季度海西房价信心指数值为101.50,表明海西居民对未来房价走势持较乐观态度。在此次海西地产指数调查中,大部分被访者认为未来三个月当地商品住宅价格水平将基本稳定,认为下季度房价将下跌的居民所占比例稍高于认为下季度房价将上涨的居民所占比例。2010年初以来,政府制定了多项政策以抑制房价的大幅上涨,9月末有关部委再次出台调控措施:对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市要限定家庭购买套数,暂停发放三套房贷款,首付比例统一提高到三成,加强对高价楼盘及其开发商的监督,加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国,国庆节后各地以限购为重点的房地产调控实施细则也相继出台。居民房价信心提升表明政府楼市宏观调控政策的“组合拳”在一定程度上稳定了海西居民的市场预期,上行的房价信心在一定程度上支撑着海西居民对楼市的信心。

2010年第三季度调查结果显示,海西房地产市场供应水平指数值为70.40,较上季度下降0.13点,处于悲观区域。由此可见,从购房者的角度来看,当前海西各地楼市表现不尽人意。由其各分项指数的表现来看,住宅价格承受能力现状指数值的下跌是导致房地产市场供应指数值下跌的主要原因,而居民房价信心的提升支撑着海西居民对楼市供应的信心。系列政策的出台表明政府坚持调控方向、巩固调控成果的决心,对重树调控信心和稳定市场预期有积极意义,但目前的房价仍于高位徘徊,居民的承受能力依旧在低位挣扎,楼市与政府的双方博弈孰胜孰败仍需后市各方力量决定。

五、居民房地产购买力依旧受高房价挑战

2010年第三季度海西地产购买力指数为85.38,处于悲观区域,表明海西居民的住宅购买力不足,且本季度指数环比上季度下降0.3点,可见在地产环境指数、市场供应水平指数下降的影响下,海西居民购买力也出现一定程度的下滑。

2010年第三季度海西居民收入现状指数为104.30点,环比上升0.10点,可见海西居民对最近三个月的收入评价持乐观态度,且第三季度居民收入情况较第二季度有所改善。虽然受宏观经济走势信心下滑的影响,海西居民对未来收入的信心相比上季度有小幅下降,但调查结果显示本季度海西居民收入预期指数为108.60点,仍然处于乐观区域,且收入预期指数值高于收入现状指数值,可见,海西地区的民众相信下季度海西地区将保持较快的发展水平,其对于下季度收入水平预